【住宅ローンをどうするか?|任意整理トピックス】

念願のマイホームを残せる場合もアリ

ここでは持ち家を残しながら、任意整理ができないかというテーマを中心に情報をまとめました。

 

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住宅ローンから債務地獄に堕ちる場合も

多重債務者になる理由は、ギャンブルや収入をわきまえない買物のような不真面目なものばかりではありません。

 

念願のマイホームを維持するために、落ちていくことも多いのです。

 

マイホーム購入時より収入が落ちたり、ゆとり返済期間終了までに計画どおりに収入が増えなかったりということが原因で臨時の借り入れを繰り返します。

 

最初は銀行から借りますが、それがそのうちに消費者金融にも手を出し、ついには行き詰ってくるのです。

 

他の借金を整理して住宅ローンだけにできれば払っていけるのだが・・・と弁護士に相談するのですが、事はそう簡単ではありません。

 

また、当人が願望でそう言っているだけで、客観的に見ると他の借金を整理できたところで支払い不能の状態にすでに陥っていることも少なくありません。

 

住宅ローン残債が少ないかゼロの場合

この場合は、家を売って返済することが求められるでしょう。

 

当人にとっても、いったんきれいな体になって家賃の安い家で再出発するのがよいのではないでしょうか。

 

家を手放すのが嫌なら、住宅を担保に借り入れをしてそれで返済することが考えられます。

 

どちらにしても回収が可能なのに、相手が任意整理に応じる理由はないと思います。

 

住宅ローン残債が多い場合やオーバーローンの場合

次に住宅を売ってもローン残債を引くと微々たるプラスになる場合やマイナスになる場合を考えます。

 

マイナスの場合は、いわゆるオーバーローン状態です。

 

そのマイナス額を別の借入先から調達して完済の目途を立ててあげないと、銀行が抵当権を解除しません。

 

抵当権を外してもらわないと、家を売ることはできません。

 

頭金をたっぷり用意できた場合は別ですが、普通購入から10年くらいはオーバーローン状態です。

 

その間に債務地獄に陥ると、家を売ろうにも売れず、住み続けて滞納するしかなくなり、競売に至ってしまう危険が大きいのです。

 

残債を完済しなくても抵当権をはずして売却に応じてくれる「任意売却」というものもありますが、競売より少しマシなだけのものなので、ここでは説明を省きます。

 

住宅ローン自体を任意整理できないか?

次に任意整理という手続きがあるなら、住宅ローン自体に対してそれをできないかという疑問が出てきます。

 

結論から言うとこれは無理です。

 

そもそも任意整理に応じるのは全額回収が無理な場合に、一部だけでも(典型的なのは元金だけとか)回収したほうが得だと判断するからです。

 

しかし、住宅ローンは借り手が返せなくなっても全額回収できます。

 

家を買う時に保証料を払って保証協会に入りますが、借り手が返済不能になるとここが全額支払ってくれるのです。

 

だいたい住宅ローン滞納6カ月をめどに、銀行は債権を保証協会に譲渡し代位弁済を受けます。

 

もうそうなってしまうと元に戻ることは無理で、ローン残債を一括払いするか、家が競売にかけられるかの2択になります。

 

滞納初期から誠実に銀行に相談していれば、6カ月のところをあと数カ月待ってくれたり、一時的な支払い減額に応じてくれることはあります。

 

しかし、利子や元金をカットする任意整理に銀行が応じることはありません。

 

保証協会は一定の確率で代位弁済が発生して競売にかけるのが正常な姿ですから、ここももちろん任意整理に応じる理由などありません。

 

住宅ローン以外の債務を任意整理できないか?

これはありえます。

 

住宅がオーバーローンとかで売るに売れない状態の時、自己破産とかに追い込んでしまえば全額回収不能になります。

 

貸し手から見た場合に、任意整理に応じることで元金だけでも回収できそうなら応じる意味があります。

 

ただ、2点問題があります。

 

第一に、これは債権者平等の原則に反するので、弁護士によっては消極的です。

 

住宅ローンの貸し手だけを優遇して、他のサラ金などに犠牲を払わせる処理だからです。

 

債権者平等の原則は、個人再生や自己破産では厳密に適用され、違反すると重い罰則を喰らいます。

 

しかし、任意整理の場合はかなり自由にできます。

 

そこが任意整理のメリットと捉えて柔軟にやってくれる先生がいる一方で、任意整理の場合も債権者平等の原則に強くこだわる先生もいるのです。

 

依頼前の相談段階で、その辺の考え方をよく確認したほうがいいでしょう。

 

第二に、銀行が「期限の利益の喪失」を主張してくる危険があります。

 

「期限の利益」とは分割払いの権利で、これを喪失すると残債を一括払いするか、競売にかけられてしまうかの2択になります。

 

住宅ローン滞納がおおむね6カ月くらいでこういう処理をされてしまうのですが、滞納以外にもそうなる事由があります。

 

住宅ローンの約款には、たいてい差し押さえを喰らったり、債務整理をした場合は該当すると書いてあります。

 

ただ、債務整理に詳しい複数の弁護士のある共著(※)では、住宅ローンをきちんと払っている限り、他の債務を整理したという理由で期限の利益喪失を主張された例は今のところないとのことでした。

 

※「クレジット・サラ金の任意整理実務Q&A」 青林書院

 

しかし、可能性はあるわけですから、万が一の場合には弁護士さんに撤回努力の準備をしておいてもらう必要があります。

 

「貸付債権の保全の必要性が客観的・具体的には存在しないにも関わらず、期限の利益を喪失させることは権利濫用に該当する」といった反論が考えられるそうです。

 

住宅ローン以外の債務が非常に大きい場合は?

債務整理ができる借金の規模は、目安として利子を免除して3年で完済できる程度までです。

 

最大で5年ですが、相手はなかなか認めず、返済者にとっても倹約を5年も続けるのはあまりに長いです。

 

住宅ローン以外の借金が任意整理できないほどの規模で、住宅を残したい場合、考えられるのは個人再生です。

 

これは借金の8割を帳消しにして2割を3年で返す方法が一般的です。

 

「住宅資金貸し付けに関する特則」を用いて、住宅ローンを払いながら個人再生をすることが可能です。

 

ただし、保証会社の代位弁済から6カ月を過ぎるとこれはできなくなります。

 

持ち家を残しながら債務を20%に圧縮できるなんて、とてもい話に思えますが、実際には厳しい面もあります。

 

安定した収入があって返済原資が十分確保できることが求められ、試行期間もあります。

 

次に「清算価値補償要件」というものがあって、破産した場合より回収額が多くなることが求められます。

 

だからオーバーローンの場合などは便利な制度ですが、残債が少なくて換金可能な資産が多い場合は認められにくいです。

 

また、途中で再生が失敗すると、「職権破産」といって強制的に破産手続きに移行させられます。

 

そうなるとその時点まで払った住宅ローンや再生債務はムダになり、最初から自己破産しておいたらそのお金を貯められたのに、ということになります。

 

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